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Quelles responsabilités pour le particulier vendeur d’un bien immobilier ?

Publié le : 06/05/2020 06 mai mai 05 2020
Droit de la construction

Le particulier vendeur d’un bien immobilier peut-il se voir engager sa responsabilité sur le terrain de de la responsabilité décennale ?

Vous êtes un particulier, vendeur ou acquéreur d’un bien immobilier, vous ne savait pas dans quelles mesure votre responsabilité peut être engagée ou dans quelle mesure vous pouvez engager la responsabilité de votre vendeur.

Quels recours les acquéreurs peuvent-ils avoir contre un vendeur indélicat ?

Nous pouvons répertoriez différents cas d’ouverture de responsabilité du vendeur particulier d’un bien immobilier.

Nous exclurons dans cet article la responsabilité du professionnel au vu de sa responsabilité évidente.

Les vices de construction, le cas de la responsabilité du vendeur, qualifié de constructeur de l’ouvrage en application de l’article 1792 du code civil.

A l’achat d’un bien immobilier certaines clauses relativement types et déclaratives se trouvant dans les actes notariés sont bien souvent de nature à dégager toute responsabilité du vendeur.

« L’acquéreur ayant pu connaître le bien et l’acceptant en l’état … »

« L’acquéreur ayant pu visiter le bien … et connaissant l’immeuble … »

« L’électricité ayant plus de 10 ans… »

Les diagnostics techniques viennent par ailleurs apporter quelques éclairages à l’acquéreur au moment de l’achat.

Cependant parfois certains vendeurs plus ou moins scrupuleux ne reconnaissent pas dans les actes notariés leur qualité de constructeur de l’ouvrage au sens du code civil.

L’article 1792 du code civil dispose notamment : (Cf Légifrance pour sa version complète)

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination…»

Cet article du code bien connu des propriétaires et acquéreurs de maisons individuelles ou d’appartement construit à neuf, est souvent moins connu dans le cadre de la vente ou de l’acquisition de biens immobiliers dans l’ancien, les stipulations contractuels avec le vendeur allant souvent conforter l’idée que le vendeur n’est en rien responsable, celui-ci n’aurait alors effectué aucuns travaux.

La cour de cassation retient (civ 3e 9 décembre 1992 décision publiée au bulletin  civ III, n 321 R ) :

« le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, en vers ses acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants sans qu’il  soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maitrise d ‘ouvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimiles à des travaux de construction d’un ouvrage. »

En effet la rédaction des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil peut se voir appliquer et ce de jurisprudence ancienne et constante au vendeur d’un immeuble ancien mais rénové de lui-même par le vendeur. .
L’article 1792-1 dispose en effet Article 1792-1 Loi n°78-12 du 4 janvier 1978

Est réputé constructeur de l'ouvrage :
  • 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
  • 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
  • 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.
La garantie décennale n’est donc pas réservée aux professionnels, les particuliers peuvent se voir engager leur responsabilité au même titre à partir du moment où ils ont rénové d’eux même.

Bien entendu il n’est pas interdit de rénover soi-même son bien, mais les rénovations doivent être exempt de tout vices de construction et respecter les normes, et les règles de l’art, le DTU, ou encore les règles d’urbanismes propre à la localité.
 

Le cas du vice caché


L’article 1641 du code civil dispose (cfLégifrance) :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Le vendeur particulier doit informer l’acquéreur des vices affectant le bien, il doit être de bonne foi.

Si une négociation s’effectue à cause d’un vice lié au bien il vous ait conseillé d’effectuer des traces écrites, mails et autres et d’en informer le notaire en charge de la vente pour l’inclure dans l’acte.  *

Un devis peut très bien être envoyé dans les échanges et annexé, si telle a été la négociation.

Que peut demander l’acquéreur au vendeur pour réparer son préjudice ?

Il ressort de l’article 1644 du code civil que l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou alors de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par l’expert.

La cour de cassation confirme alors que l’expert s’il est désigné ne peut évaluer le coût des travaux, il doit évaluer la moins-value occasionnée par la vice caché à fin que la juridiction chiffre le préjudice.

Les demandes seront à formuler avec votre avocat au cas par cas dans le cadre de la procédure.
 

La nécessité d’une expertise judiciaire


Que-vous subissez des dégâts liés à des vices cachés, ou une difficulté dans la construction de l’ouvrage, un référé expertise vous sera conseillé afin de déterminer la responsabilité du vendeur, et vous permettre d’établir un chiffrage opposable par la suite devant la juridiction du fond.

La preuve incombant au demandeur en application des règles procédurales, il faudra financer de manière provisoire la mission de l’expert et ce même si vous obtenez par la suite la condamnation de la partie adverses au paiement des dépens et des frais d’expertise.

Il vous faudra saisir en référé la juridiction compétente souvent le tribunal judiciaire dit également T.J. (anciennement TGI), vous pouvez à cette occasion demander une provision sur le préjudice subit, provision qui ne sera accordé que dans certains cas.

Cet article n’est pas exhaustif et ne peut répondre à toutes les questions sur le sujet, le cabinet , coutumier de ces procédures, est  à votre disposition pour vous accompagner, vous défendre et établir une stratégie procédurale en adéquation avec votre dossier.
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